Оспаривание кадастровой стоимости земли юридическими лицами
Государственная кадастровая оценка (ГКО) недвижимости осуществляется в соответствии с нормами российского законодательства об оценочной деятельности. По итогам ГКО определяется кадастровая стоимость (КС) имущества, т.е. оценочный эквивалент, применяемый для расчета налоговых отчислений, выкупной цены участка земли, платы за аренду и пользование имуществом, а также другие платежи.
Почему оспаривают результаты государственной кадастровой оценки
Завышенные результаты государственной кадастровой оценки относительно рыночной стоимости, недостоверность сведений о недвижимом имуществе, а также технические ошибки в кадастровой документации могут послужить основаниями для обращения собственника с заявлением об изменении КС. В связи с чем кадастровая стоимость земельного участка, превышающая рыночную, является причиной образования излишнего начисления налогов и прочих платежей.
В том случае, если затронуты интересы и права собственников (арендаторов, и т.д.) земельных участков и отдельных объектов недвижимости, КС может быть оспорена в региональной комиссии по оценке, организованной при управлении Росреестра, или в суде.
Учитывая сложность процесса, для урегулирования споров о снижении кадастровой стоимости, может потребоваться квалифицированная правовая помощь юриста.
Досудебный порядок оспаривания (изменения) кадастровой стоимости
В связи с тем, что юридические лица платят налоги исходя из кадастровой стоимости, искажение расчетной величины может отрицательно отразиться на финансовом положении собственников (арендаторов, и т.д.) земельных участков и отдельных объектов недвижимости. Вполне естественно, что подобные обстоятельства невыгодны собственникам (арендаторам, и т.д.) недвижимого имущества. Владельцы недвижимости оспаривают кадастровую стоимость в целях снижения земельного налога, налога на недвижимость, арендных платежей и прочих целях.
Законом предусмотрен для юридических лиц досудебный порядок урегулирования спора. Юридические лица вправе обратиться с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС (далее – Комиссия КС). При этом, получив отрицательный результат рассмотрения дела в Комиссия КС, лица чьи права нарушены завышенной КС могут обратиться в суд с требованием об установлении КС, либо обжаловании оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии КС.
Стоит отметить, что процесс уменьшения кадастровой стоимости в последнее время серьезно изменялся, так до лета 2014 года юридические лица могли оспорить КС в Арбитражном суде субъекта по месту нахождения оспариваемого объекта недвижимости, затем с лета 2014 года до 14 сентября 2015 года дела о снижении кадастровой стоимости рассматривались только в порядке, предусмотренном ГПК РФ в верховных судах республик, краевых, областных судах, судах городов федерального значения, судах автономных областей, судах автономных округов по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость, независимо юридическое или физическое лицо оспаривает КС, при этом для юридических лиц была введена обязательная досудебная процедура обращения в Комиссию при Росреестре. Однако, с 15 сентября 2015 года лица чьи права затронуты завышенной КС, могут оспорить кадастровую стоимость так же в верховных судах республик, краевых, областных судах, судах городов федерального значения, судах автономных областей, судах автономных округов, но уже в соответствии с правилами, предусмотренными новым процессуальным кодексом - Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), регулирующим вопросы административного судопроизводства. При этом существенным нововведением в КАС РФ является обязательное представление интересов лиц в суде, специалистом с высшим юридическим образованием.
Порядок обращения в «кадастровую» комиссию
Для обращения в комиссионный орган необходимо составить заявление об изменении результатов ГКО. Одновременно с заявлением на рассмотрение комиссии должны быть представлены следующие документы:
- кадастровая справка о КС объекта недвижимости;
- документальное подтверждение прав на объект недвижимости;
- отчет об определении КС объект недвижимости, а также положительное экспертное заключение на отчет на бумажном и электронном носителе;
- иные документы.
В представленных документах рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату определения кадастровой стоимости оцениваемого объекта.
Перечень документов не является исчерпывающим, заявитель при необходимости может его дополнить.
Комиссия может отказать в принятии заявления в следующих случаях:
- Истёк срок подачи заявления, установленный законодательством. Оспорить КС земельных участков можно в течение пяти лет со дня внесения результатов кадастровой оценки в госреестр (ГКН);
- установленный на дату утверждения результат ГКО идентичен рыночной цене;
- документы представлены лицом, не имеющим на то полномочий, или представлен не полный комплект документов.
Срок рассмотрения комиссией заявление – один месяц. При этом в течение семи дней со дня принятия заявления комиссия информирует заявителя, а также местные органы власти о дате и времени проведения заседания комиссии.
По результатам рассмотрения заявления комиссия выносит одно из следующих решений:
- об отказе и отклонении заявления;
- о пересмотре кадастровой стоимости.
Процедура судебного оспаривания
В случае несогласия с решением комиссионного органа юридические лица вправе опротестовать результаты ГКО, путем подачи административного искового заявления в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Для восстановления нарушенных прав и удовлетворения исковых требований административный истец должен доказать факт некорректной государственной кадастровой оценки объекта недвижимости. Учитывая то, что связь между кадастровой стоимостью и платой за землепользование установлена действующим законодательством, административный истец обращается в суд в целях устранения погрешности в определении кадастровой оценки земли. В случае удовлетворения исковых требований собственник (арендатор, и т.д.) объекта недвижимости сможет произвести перерасчет необоснованно высоких платежей за землепользование, а также добиться снижения налогооблагаемой базы.
Однако, соблюдение порядка оспаривания кадастровой стоимости в суде требует квалифицированного подхода. Если судья установит, что иск не отвечает требованиям действующего законодательства, заявление может быть оставлено без рассмотрения и возвращено заявителю. Кроме того представлять интересы административного истца в суде может представлять только юрист с высшим юридическим образованием. В случае представительства юриста в суде требуется грамотно составленная доверенность на представителя заверенная подписью и печатью административного истца.
Юридические лица направляют административное исковое заявление об оспаривании (определении) КС объекта недвижимости в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость..
Порядок административного судопроизводства зависит от предъявленных исковых требований. Истец может реализовать в судебном порядке следующие цели:
- установление рыночной стоимости относительно объекта недвижимости, уточнение КС земельного участка, по причине выявления неточностей при определении расчетной величины;
- опровержение заключения комиссионного органа, обжалование его действий (бездействия).
В заявлении Исковое заявление должно быть оформлено в соответствии с установленными требованиями и содержать основные сведения:
- наименование судебного органа, данные об истце и об ответчике. В качестве ответчиков выступают органы исполнительной власти субъекта РФ, принявшего решение по окончательной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- регистрационные данные об объекте недвижимости;
- данные о кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости;
- обоснованные доводы и требования;
- сведения, подтверждающие факт ущемления законных интересов и прав собственников (арендаторов, и т.д.) недвижимости;
- в случае обращения в комиссию по оценке кадастровой стоимости необходимо предоставить информацию о комиссионном решении;
- перечень документов, представляемых одновременно с иском.
Пакет документов для суда, идентичен тому, который формируется для обращения в «кадастровую» комиссию.
Юристы по арбитражным спорам Москвы и Московской области.
