Принудительный обмен жилой площади

Сегодня жилищный вопрос является одним из самых актуальных и сложных. Поэтому от грамотного урегулирования жилищных проблем зависит благополучие не только конкретного гражданина, но и членов его семьи. В данной статье мы рассмотрим один из вариантов решения жилищного вопроса — принудительный обмен жилой площади.

Каковы основные положения, связанные с договором жилищного найма

Российским законодательством четко регламентированы правовые отношения между гражданами, заключившими договор жилищного найма, и, совместно проживающими с ними, членами семей.

Стоит отметить тот факт, что все участники договора соцнайма жилого помещения имеют одинаковые права. Даже в том случае, если гражданин уже не относится к семье нанимателя, за ним по-прежнему сохраняются его права относительно занимаемого жилья. Он также обязан отвечать по своим обязательствам, предусмотренным жилищным договором (например, производить оплату коммунальных платежей) (ст. 69 ЖК РФ).

Временное отсутствие одного из участников договора жилищного найма не лишает его законных прав и не освобождает от обязанностей, предусмотренных этим договором (ст. 71 ЖК РФ).

В каких случаях предусмотрен обмен жилого помещения

В том случае, когда совместное проживание родственников, бывших супругов, взрослых детей с родителями, создает определенные неудобства, жилищным кодексом предусмотрен обмен. Законом также установлено право, потребовать в принудительном (судебном) порядке от нанимателя обмена занимаемого жилья (ч.3 ст. 72 ЖК РФ).

Однако, ст. 73 ЖК РФ предусмотрен ряд исключений, при которых обмен жилой площади недопустим. Получив отказ от наймодателя, наниматель и члены его семьи имеют право обжаловать решение об отказе в судебном порядке (ст.74 ЖК РФ).

Порядок осуществления принудительного обмена жилой площади

Для решения жилищных вопросов в судебном порядке, связанных принудительным обменом жилой площади, необходимо предпринять определенные действия.

Подбор подходящего варианта обмена жилплощади

В суд инициатор обмена должен представить, предварительно подобранный вариант обмена жилья (квартиры). При этом жилищные условия помещений, в которые предполагается переселить членов семьи, не должны ухудшаться.

В том случае если самостоятельно подобрать необходимое жилье не удалось, можно в заявительном порядке обратиться к наймодателю, с целью решения вопроса об обмене жилого помещения. К заявлению необходимо приложить копию договора о соцнайме.

Наймодателями являются государственные органы, в распоряжении которых находятся жилищные фонды, предоставляемые физическим лицам по договору соцнайма.

Заключение договораоб обмене

Осуществить обмен жилья можно только при условии получения письменного согласия всех участников договора социального найма, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя, на основании письменного договора об обмене. Специальная регистрация договора в органах Федеральной регистрационной службы законом не предусмотрена.

Кроме того, если в семье имеются несовершеннолетние дети, ограниченно способные и недееспособные люди, необходимо получить в органах опеки и попечительства документальное разрешение (согласие) (ст.72 ЖК РФ, п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Представители органов опеки и попечительства привлекаются для участия в судебном процессе, независимо от их согласия на осуществление обмена.

Учитывая ч.1 ст.72, ст.74 ЖК РФ, а также п.33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14, суды оценивают как объект договора жилищного обмена только жилье, предоставленное физическим лицам на основании договора соцнайма. Действующее законодательство не предусматривает обмен приватизированного жилья, обмениваемая жилплощадь должна находиться в муниципальной собственности. Такими объектами не являются помещения, относящиеся к нежилому фонду, а также общежития.

Кроме того, субъектами принудительного обмена могут быть только участники одного договорасоцнайма, занимающие единую жилплощадь. Так, например, не относятся к субъектам принудительного обмена, соседи по коммунальному жилью, соответственно их невозможно обязать разъехаться.

Обращение с заявлением о разрешении обмена

Необходимо обратиться к наймодателю с целью получения его согласия на обмен жилья. К заявлению прилагается необходимый комплект документов. Передать заявление можно лично, или направив средствами почтовой связи.

При получении документов уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней должен выдать или направитьпо почте расписку оприемедокументов.

Решение наймодателя выдается обратившемуся лицу не позднее 10 рабочих дней с момента обращения (п.3 ст. 74 ЖК РФ).

Какие документы необходимо подготовить

Для решения вопроса о принудительном обмене жилых объектов необходимо, одновременно сисковымзаявлением, предоставить в суд следующие документы:

Заявление и договорыоб обмене жилья, с документально оформленным согласием всех участников обмена;
Копии документов, выданных органами исполнительной власти, о предоставлении жилья (договорсоцнайма, ордер);
Справки о проживающих в квартире гражданах, на каждую жилплощадь, задействованную в процессе обмена. Их можно получить в жилищно-коммунальных организациях.
Копия свидетельства о расторжении брака (если обмен касается разведенных супругов);
Копия судебного решения о расторжении брака (при необходимости);
Копия документов, удостоверяющих личность;
Согласие органов опеки и попечительства;
Платежный документ об уплате госпошлины.

В суде могут быть затребованы дополнительные документы, например, характеризующие состояние обмениваемых жилищных объектов, а также медицинская документация, подтверждающая необходимость соблюдения особых условий предоставляемого жилья.

По окончании процедуры обмена не забудьте расторгнуть с каждым из наймодателей прежний договор соцнайма и заключить новый.

Юрист по жилищным спорам в Химках, Куркино и других городах и районах Москвы и Московской области

Юридические услуги "Покров Право"