Договор найма жилого помещения между физическими лицами.
Договор найма жилья - это распространенная возмездная сделка между гражданами. По условиям соглашения одна из сторон сделки – наймодатель передает внаем жилплощадь другой стороне - нанимателю за установленную собственником жилья плату.
Объектом сделки должна быть обособленная от других помещений жилплощадь, обустроенная и удобная для проживания людей. Кроме этого, здание, предназначенное для жилья, должно быть оформлено как жилое строение. Запрещается совершать сделку найма жилья, объектом которой является здание, определенное, как временное или сезонное местожительство.
Договор, составленный на срок не менее одного года, подлежит обязательной регистрации в гос. органах. Наем жилья на постоянной основе предусматривает письменную форму заключения договора.
Что необходимо знать при заключении договора.
При оформлении сделки в первую очередь сторонам нужно обозначить существенные условия, без которых договор будет признан недействительным:
- описание жилого помещения (адрес, расположение жилплощади) и имеющегося в нем имущества;
- документы, подтверждающие личности сторон;
- документы на жилплощадь;
- размер и порядок оплаты за наемное жилье.
Заключая сделку, стороны становятся участниками правоотношений, в которых каждая из сторон приобретает права и обязанности.
Права и обязанности собственника (наймодателя) жилья:
1. Собственник жилплощади должен передать объект сделки в надлежащем состоянии, обустроенным для удобного пребывания в нем. Во время передачи жилплощадь должна быть освобождена от нахождения на ней посторонних лиц (ст 676 ГК РФ).
2. Собственник жилья обязан обеспечить необходимые жильцам коммунальные услуги и проводить техобслуживание бытовых приборов и устройств, которые имеются в жилом помещении. В случае появления срочной потребности в капремонте жилья, при котором придется выселять жильцов, собственник жилплощади должен возместить нанимателю и квартирующим с ним жильцам убытки, связанные с незапланированным переселением.
3. За 3 месяца до завершения действия соглашения собственник жилья должен оповестить нанимателя о своем намерении либо прекратить договор найма, либо продлить его. Если обе стороны не высказали желания прекратить договор, то он считается продленным (ст. 684 ГК).
4. Собственник не вправе переустраивать жилой дом, в котором расположено сданное внаем жилье без согласия нанимателя, если это значительно меняет условия проживания (ст. 681 ГК).
5. При несоблюдении законодательства, касаемо нормы размера жилплощади на каждого жильца, собственник жилья может отказать в поселении временных жильцов, а также отказать в подселении новых постояльцев, за исключением несовершеннолетних (ст. 679, 680 ГК).
6. Собственник жилья имеет право, согласно условиям договора, требовать своевременного внесения платежей за снимаемую жилплощадь, а также оплаты коммунальных платежей.
Права и обязанности нанимателя:
- Пользоваться снимаемой жилой площадью исключительно для проживания. Не разрешается использовать жилплощадь для целей, связанных с коммерческой или иной деятельностью. Наниматель также отвечает перед собственником жилья за действия жильцов, которые квартируют вместе с ним в снимаемом помещении.
- Содержать помещение, а также переданные в пользование мебель и бытовые устройства в надлежащем состоянии. Самостоятельное переустройство жилого помещения не разрешается (ст. 678 ГК). Однако наниматель должен производить текущий ремонт, связанный с эксплуатацией жилплощади, чтобы предотвратить преждевременный износ жилья (ст. 681 ГК).
- Наниматель с одобрения собственника жилья вправе подселять других жильцов для временного (до 6 месяцев) или постоянного проживания. Для подселения несовершеннолетних разрешение наймодателя не требуется (ст. 679, 680).
- Наниматель имеет право с одобрения наймодателя предоставить часть или всю жилплощадь в поднаем другому жильцу. Поднаем является возмездной сделкой, срок действия которой не должен превышать длительности срока основного найма жилплощади (ст. 685 ГК).
- Наниматель обязан в согласованный с наймодателем срок вносить плату за жилье, а также оплачивать жилищно-коммунальные услуги (если в договоре не прописано иное). Размер оплаты за жилплощадь оговаривается сторонами при подписании соглашения. Запрещается изменять оплату в одностороннем порядке (ст. 682 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилого помещение и уплата налога.
Юрист по сделкам с недвижимостью в Химках, Куркино и других районах и городах Москвы и Московской области.
