Права несовершеннолетних и недееспособных лиц, затрагиваемые сделкой с недвижимостью.

Основным условием проведения сделки с недвижимостью является наличие у сторон, подписывающих договор, полной дееспособности. Для граждан России в полном объеме она наступает по достижению совершеннолетия. Кроме этого, человек, который может совершать сделку с недвижимостью, обязан быть психически здоровой личностью, способной отдавать отчет своим поступкам.

Дееспособность гражданина.

Дееспособность - это способность человека действиями и поступками приобретать и реализовывать права, образовывать и выполнять обязанности (ст. 21ГК РФ). Определение человека ограниченно дееспособным или недееспособным происходит только в судебной инстанции.

Основанием для определения человека недееспособным является психическое расстройство, в результате которого он не в состоянии адекватно воспринимать окружающий мир и отдавать отчет своим поступкам. Над такими людьми устанавливается опека. Все сделки от его имени совершаются опекуном. Недееспособным признается ребенок в возрасте до 14 лет.

Определение человека ограниченно дееспособным происходит при злоупотреблении им алкоголем или наркотиками, вследствие чего его семья попадает в тяжелое материальное положение. Над таким человеком учреждается попечительство. В возрасте от 14 до 18 лет несовершеннолетний считается ограниченно дееспособным. Он имеет право осуществлять сделки с недвижимостью только с письменного одобрения родителей или попечителя, а также при наличии паспорта и свидетельства о рождении.

Права недееспособных лиц.

Сделка с недвижимостью, осуществленная недееспособным лицом, признается ничтожной (ст. 171 ГК РФ). Сведения о недееспособности гражданина можно получить в органах опеки и попечительства, в психоневрологическом диспансере, в судебном органе или в Федеральной регистрационной службе. Поэтому справка из неврологического диспансера является обязательной в перечне документов, которые предоставляет продавец покупателю недвижимости при заключении сделки. Осуществленная опекуном сделка считается законной только в том случае, когда она не приводит к ущемлению прав, уменьшению имущества или ухудшению материального состояния недееспособного лица.

Сделка с недвижимостью, осуществленная лицом с ограниченной дееспособностью, без письменного согласия попечителя признается оспариваемой. По заявлению попечителя суд может вынести решение о ее недействительности (ст. 176 ГК РФ). В случае признания сделки недействительной истец вправе истребовать недвижимое имущество у покупателя, поскольку считается, что оно было продано помимо воли собственника.

Запрещено осуществлять сделки с недвижимым имуществом подопечного, в которых опекун или попечитель являются заинтересованными лицами. Кроме того, опекун или попечитель не вправе принимать решение при осуществлении безвозмездной сделки в пользу их подопечных (дарение, наследование имущества). Все доходы, полученные от управления имуществом, опекун и попечитель расходуют с разрешения органов опеки и попечительства строго на нужды своих подопечных.

Права несовершеннолетних лиц.

Сделка, осуществленная ребенком, возраст которого менее 14 лет считается ничтожной, но может быть признана судебным органом законной, если она заключена к выгоде несовершеннолетнего. Сделка, осуществленная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, может быть признана действительной, если она проведена с письменного одобрения попечителя. Исключение составляют безвозмездные сделки в пользу несовершеннолетнего (дарение, наследство), которые не требуют одобрения опекуна или попечителя.

Опекун и попечитель не имеют право осуществлять отчуждение недвижимого имущества подопечного и совершать иные сделки, приводящие к уменьшению прав несовершеннолетнего на недвижимость, а также на размер самого имущества. Изменение статуса жилого недвижимого имущества, в котором проживает ребенок, должно согласовываться в органах опеки и попечительства. Во всех случаях положительное решение принимается органами только тогда, когда в результате сделки жилищные условия для несовершеннолетнего улучшаются.

Исключение.

Обретение полной дееспособности до достижения несовершеннолетним восемнадцатилетнего возраста законодательство допускает в двух случаях:

1. При заключении брачного союза (ст. 21 ГК РФ).

2. В случае, если несовершеннолетний, достигший шестнадцатилетнего возраста, осуществляет трудовую деятельность по трудовому соглашению (ст. 27 ГК РФ).

Признание несовершеннолетнего дееспособным происходит после принятия такого заключения органом опеки и попечительства. С этого момента гражданин вправе совершать любые сделки, в том числе с недвижимостью.