Какие причины могут прекратить действие договора

Основные факторы – когда одна из сторон в силу определенных причин не может больше выполнять свои обязательства, и этот случай не предусмотрен в договоре. Например, если выгодоприобретателем является юрлицо и оно ликвидируется, выгодоприобретатель-гражданин умирает, или учредитель управления становится банкротом.

Точно также, если управляющий умирает, теряет дееспособность, безвестно отсутствует или прошел процедуру банкротства, действие договора прекращается. Еще одной причиной может стать ситуация, когда он не может дальше лично управлять доверенным имуществом.

Учредитель имеет право прекратить доверительное управление по своим причинам, но он будет должен выплатить причитающееся вознаграждение, которое указано в договоре.

Если в документе не установлены сроки информирования о прекращении его действия, то донести информацию до другой стороны нужно как минимум за три месяца до прекращения действия. В результате все имущество, которое находилось в управлении, возвращается учредителю.

Отдельным случаем становится ситуация с подопечными, как только им становится 14 лет, опека прекращается, соответственно и прекращает свое действие договор. В основном, органы опеки при этом принимают решение о продлении договора или составляют новый документ.

Судебное решение, как основание для прекращения договора

Нередко случаются ситуации, когда стороны не могут прийти к соглашению, а в договоре не прописаны способы разрешения спорных вопросов, им приходиться обращаться в суд. Если учредитель планировал регулярно получать доход от имущества, но управляющий в своих отчетах показывает отрицательную доходность (например, не может длительное время найти арендаторов на сдающееся помещение).

Учредителю придется в судебном порядке доказывать, что управляющий недобросовестно выполнял свои обязанности, чем причинил убытки. Судебное разбирательство может длиться месяцами, при этом в чью пользу будет вынесено решение, во многом зависит от того, как правильно сформирована позиция заявителя в суде первой инстанции. Поэтому выгодным вариантом будет анализ договора доверительного управления до того, как его заключить.

Предоставляя свое имущество на длительный срок постороннему лицу, собственник достаточно сильно рискует, поэтому важно заранее предусмотреть все отрицательные последствия. Часто имеет смысл застраховать передаваемое имущество, чтобы все возможные риски несла страховая компания.

Юристы по сопровождению сделок с недвижимостью  Москвы и Московской области. 

Юридические услуги "Покров Право"

Прекращение договора найма жилого помещение и уплата налога

Прекращение договора найма и последствия.

Договор может быть прекращен по обоюдному согласию участников сделки, а также по заявлению одной из сторон. Наниматель при одобрении всех жильцов, квартирующих с ним, имеет право расторгнуть договор с собственником, оповестив его об этом за 3 месяца до завершения действия договора (п.1 ст. 687 ГК).

Договор может быть прекращен при обращении наймодателя с заявлением в судебный орган, если:

- наниматель не вносит плату за проживание на протяжении 6 месяцев, в краткосрочном найме – если не вносится оплата более двух раз по окончании установленного срока;

- жилплощадь используется не по назначению или регулярно нарушаются права и законные интересы соседей;

- происходит умышленное уничтожение или повреждение жилья или имущества наймодателя (ст. 687 ГК).

Судебный орган может принять решение предоставить нанимателю время (до одного года) на ликвидацию всех нарушений, которые послужили причиной для расторжения сделки. По окончании срока, если наниматель не исправит нарушения, суд принимает решение расторгнуть договор. Подобные решения принимаются судебным органом в зависимости от конкретных обстоятельств.

В статье 687 ГК предусмотрено расторжения договора любой из сторон в случае, если жилье пребывает в аварийном положении или по другой причине, когда оно становится непригодным для проживания.

Оплата налога по договору найма.

В соответствии с действующим законодательством сдача внаем жилого помещения считается предпринимательской деятельностью, которая подлежит регистрации и налогообложению. Для регистрации договора собственнику жилья нужно обратиться в районную администрацию, в чьем ведомстве находится местность, где расположено сдаваемое жилое помещение. Кроме этого, необходимо обратиться в налоговые органы по месту проживания наймодателя. Документы, необходимые для регистрации договора: паспорт, ИНН, договор найма и копии этих документов.

Налоговая декларация заполняется собственником жилья и предоставляется в налоговые органы, где ему (ей) выдаются реквизиты для оплаты налога. Ставка налога для физического лица составляет 13% от полученного им дохода. Оплачивать налог наймодатель может как одним разовым платежом, так и авансовыми платежами во время отчетного периода.

При этом, рассчитывая сумму налога на доход, которую необходимо уплатить, собственник жилья должен учитывать, кто оплачивает коммунальные услуги по договору найма. Если оплату коммунальных услуг производил наниматель, то наймодатель должен уплатить налог с суммы всех коммунальных платежей. Если коммунальные услуги оплачивает собственник жилья, то расчет налога на доход исчисляется из суммы, оставшейся после оплаты коммунальных платежей.

Осуществить оплату налога на доход можно в любой форме; как почтовым переводом, так и банковским платежным поручением.

Юрист по сделкам с недвижимостью в Химках, Куркино и других районах и городах Москвы и Московской области. 

Юридические услуги "Покров Право"

Особенности доверительного управления имуществом

Доверительное управление имуществом позволяет собственнику этого имущества освободиться от забот, связанных как с поддержанием его состояния (например, если это коммерческая недвижимость), так и с попытками получить прибыль (сдача в аренду помещения, торговля ценными бумагами и т.д.). Сторонами здесь выступают учредитель управления и доверительный управляющий, берущий на себя все функции по обращению с имуществом, стабильно перечисляя прибыль от действий с имуществом.

На что важно обратить внимание при составлении договора

Для того, чтобы оформить управление нужно составить корректный договор. Управляющий распоряжается переданным для того, чтобы извлекать прибыль, при этом собственником он не становится. Получатель прибыли должен быть однозначно указан в договоре, это может быть как сам учредитель, так и любой гражданин или организация, которую он пожелает указать.

Все сделки управляющий проводит лично, он обязан предупреждать участников о своей роли. Если заключается письменный договор, он ставит префикс «Д.У.», при устных договоренностях – он просто сообщает этот факт.

В доверительное управление могут передаваться любые объекты недвижимости, предприятия, жилье, ценные бумаги и т.д. В общем случае денежные средства в управление передать нельзя, исключением будет только передача денег кредитной организации.

Требования к сторонам заключаемого договора

Учредитель управления должен обладать законными правами на имущество:

1. Иметь право собственности – самый распространенный вариант;
2. Когда имущество принадлежит подопечному, и требуется постоянное управление (ст.38 ГК);
3. Если есть завещание, оно вступило в силу, в нем указан душеприказчик;

Стать доверительным управляющим могут как ИП, так и коммерческие фирмы. В отдельных случаях допускается, что к управлению допускаются граждане РФ, некоммерческие организации. Не разрешается передача в управление органам власти или муниципальным образованиям. Кроме того, управляющий не может получать всю прибыль от использования имущества – он имеет право только на её часть, в виде вознаграждения.

Важные моменты составления договора

Чем более детально будут прописаны обязанности сторон, тем больше шансов, что между интересами сторон не возникнет конфликтов. Законодательством установлен минимальный объем информации, который включается в договор. Это перечень имущества, реквизиты лица/ компании, в чьих интересах будет вестись управление. Также должны быть установлены величина вознаграждения, а также его вид. Договор может действовать не более 5 лет. Но бывают и исключения, например, при управлении пенсионными накоплениями срок может составлять до 15 лет.

Не допускается заключение договора в устной форме. Форма письменного договора аналогична договорам по продаже объектов недвижимости. Как и в случае продажи недвижимости, договор доверительного управления необходимо зарегистрировать в Росреестре.

а также....

Прекращение договора доверительного управления.

Быть или не быть доверительным управляющим.

Юристы по сопровождению сделок с недвижимостью  Москвы и Московской области. 

Юридические услуги "Покров Право"

Договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Договор найма жилья - это распространенная возмездная сделка между гражданами. По условиям соглашения одна из сторон сделки – наймодатель передает внаем жилплощадь другой стороне - нанимателю за установленную собственником жилья плату.

Объектом сделки должна быть обособленная от других помещений жилплощадь, обустроенная и удобная для проживания людей. Кроме этого, здание, предназначенное для жилья, должно быть оформлено как жилое строение. Запрещается совершать сделку найма жилья, объектом которой является здание, определенное, как временное или сезонное местожительство.

Договор, составленный на срок не менее одного года, подлежит обязательной регистрации в гос. органах. Наем жилья на постоянной основе предусматривает письменную форму заключения договора.

Что необходимо знать при заключении договора.

При оформлении сделки в первую очередь сторонам нужно обозначить существенные условия, без которых договор будет признан недействительным:

• описание жилого помещения (адрес, расположение жилплощади) и имеющегося в нем имущества;
• документы, подтверждающие личности сторон;
• документы на жилплощадь;
• размер и порядок оплаты за наемное жилье.

Заключая сделку, стороны становятся участниками правоотношений, в которых каждая из сторон приобретает права и обязанности.

Права и обязанности собственника (наймодателя) жилья:

1. Собственник жилплощади должен передать объект сделки в надлежащем состоянии, обустроенным для удобного пребывания в нем. Во время передачи жилплощадь должна быть освобождена от нахождения на ней посторонних лиц (ст 676 ГК РФ).

2. Собственник жилья обязан обеспечить необходимые жильцам коммунальные услуги и проводить техобслуживание бытовых приборов и устройств, которые имеются в жилом помещении. В случае появления срочной потребности в капремонте жилья, при котором придется выселять жильцов, собственник жилплощади должен возместить нанимателю и квартирующим с ним жильцам убытки, связанные с незапланированным переселением.

3. За 3 месяца до завершения действия соглашения собственник жилья должен оповестить нанимателя о своем намерении либо прекратить договор найма, либо продлить его. Если обе стороны не высказали желания прекратить договор, то он считается продленным (ст. 684 ГК).

4. Собственник не вправе переустраивать жилой дом, в котором расположено сданное внаем жилье без согласия нанимателя, если это значительно меняет условия проживания (ст. 681 ГК).

5. При несоблюдении законодательства, касаемо нормы размера жилплощади на каждого жильца, собственник жилья может отказать в поселении временных жильцов, а также отказать в подселении новых постояльцев, за исключением несовершеннолетних (ст. 679, 680 ГК).

6. Собственник жилья имеет право, согласно условиям договора, требовать своевременного внесения платежей за снимаемую жилплощадь, а также оплаты коммунальных платежей.

Права и обязанности нанимателя:

1. Пользоваться снимаемой жилой площадью исключительно для проживания. Не разрешается использовать жилплощадь для целей, связанных с коммерческой или иной деятельностью. Наниматель также отвечает перед собственником жилья за действия жильцов, которые квартируют вместе с ним в снимаемом помещении.
2. Содержать помещение, а также переданные в пользование мебель и бытовые устройства в надлежащем состоянии. Самостоятельное переустройство жилого помещения не разрешается (ст. 678 ГК). Однако наниматель должен производить текущий ремонт, связанный с эксплуатацией жилплощади, чтобы предотвратить преждевременный износ жилья (ст. 681 ГК).
3. Наниматель с одобрения собственника жилья вправе подселять других жильцов для временного (до 6 месяцев) или постоянного проживания. Для подселения несовершеннолетних разрешение наймодателя не требуется (ст. 679, 680).
4. Наниматель имеет право с одобрения наймодателя предоставить часть или всю жилплощадь в поднаем другому жильцу. Поднаем является возмездной сделкой, срок действия которой не должен превышать длительности срока основного найма жилплощади (ст. 685 ГК).
5. Наниматель обязан в согласованный с наймодателем срок вносить плату за жилье, а также оплачивать жилищно-коммунальные услуги (если в договоре не прописано иное). Размер оплаты за жилплощадь оговаривается сторонами при подписании соглашения. Запрещается изменять оплату в одностороннем порядке (ст. 682 ГК РФ).

                             Расторжение договора найма жилого помещение и уплата налога.

Юрист по сделкам с недвижимостью в Химках, Куркино и других районах и городах Москвы и Московской области. 

Юридические услуги "Покров Право"